# 부동산 취득시 유의할 점
주택거래신고지역 내에서 전용면적 18평을 초과하는 6억원 이상의 고가 주택을 구입할 때는 실거래가신고 외에 별도의 자금조달 계획서를 의무적으로 제출해야 하며 입주 여부를 반드시 시, 군, 구청에 신고해야 한다. 이는 주택거래신고지역 내 투기 목적 자금의 유입을 차단하기 위한 취지로 도입된 제도다. 이 제도를 이해하기 위해서는 부동산 거래신고 기간, 부동산 거래신고서에 대해서 알아야한다.
자금조달계획서에는 금융기관 예금액, 부동산 매도액, 주식 채권 매각대금, 현금 등 집을 사는 데 있어서 들어간 자기자금과 금융기관 대출액, 사채 등의 차입금도 모두 써야 합니다. 또한 매입 주택에 실제 거주할지 여부도 밝혀야 한다.
1) 주택거래신고 기준
주택거래신고를 해야 하는 지역은 투기지역 중 주택에 대한 투기가 성행하거나 성행할 우려가 있는 지역으로 주택거래신고지역으로 지정된 지역이다. 즉 이 지역 외의 지역에서는 주택거리신고를 할 필요가 없다. 결국 전국적으로 모든 부동산에 대해 실거래가신고를 해야하고 이 중 주택거래신고지역 내의 일정 주택은 실거래가신고가 아닌 주택거래신고를 해야 하는 것이다.
신고를 할 때는 거래 당사자인 매도인과 매수인이 주택거래계약 신고서를 공동으로 작성하고 기명날인해 당해 주택 소재지의 관할시장, 군수, 구청의 지적과로 제출해야 한다. 다만 거래 당사자가 부득이한 사유로 신고할 수 없는 경우에는 공인중개사가 신고할 수 있고 거래 당사자 일방이 신고를 거부한 때에는 당해 거래의 상대방이 단독으로 신고할 수도 있다.
주택거래신고 같은 경우는 계약 체결일로부터 30일 이내에 마쳐야 하고 계약일, 주택의 소재지, 주택의 종류와 규모, 소유권이전예정일자, 부동산중개업자, 계약의 조건이나 기한에 대한 사항을 신고해야 한다. 만약 신고를 하지 않거나 늦게 신고한 경우 또는 허위로 거짓 계약 내용을 신고한 경우에는 취득세의 1~5배 달하는 과태료를 부과한다.
2) 자금출처조사 대비
세무서에서는 어떤 사람이 능력 이상의 과도한 재산을 취득했다면 그 사람에게 찾아가서 돈의 출처를 물어보고 그 재산에 대해서 입증할 것을 요구한다. 행여나 탈세를 하지 안않는지 알아보기 위해서인데, 재산을 취득한 사람의 최근 5년간의 소득 상황 그리고 재산 매매 현황 등을 전산으로 분석한다.
그 결과 재산을 취득할 만한 능력이 되지 않는다고 판단되면 자금출처조사의 대상자로 선정해 취득자금의 출처를 입증하도록 하고 있다. 조사 결과 출처를 밝히지 못하는 부분에 대해서는 증여세를 부과할 수 있다.
출처의 입증은 약 10억 원을 기준으로 하는데 취득한 재산의 금액이 10억 미만인 경우에는 취득자금의 80%까지만 입증하면 되고 10억 이상인 경우에는 2억을 제외한 나머지 취득자금을 전부 소명해야 자금출처를 입증한 것으로 본다.
예를 들어 취득한 재산이 8억일 경우에는 8억원의 80%인 6억 4천만원만 입증하면 되고 취득한 재산이 20억이라면 2억을 제외한 나머지 18억원에 대해 그 출처를 밝힐 수 있어야 한다.
하지만 실무상 나이라든지 그 사람이 세대주인지 여부와 직업, 재산 상태 등을 고려해 일정 금액 이하인 경우에는 명백히 증여했다는 증거가 없는 한 별도의 자금출처조사를 하지 않는다. 예를 들어 30세 미만인 사람이 5천만원 이하의 주택을 살 경우에는 자금출처조사를 면할 수 있다.
30세 이상인 사람은 세대주와 세대주가 아닌 경우로 구분되는데 세대주인 경우 2억까지, 세대주가 아닌 경우에는 1억원까지 자금출처조사 없이 집을 췩들할 수 있다.
40세 이상인 사람은 세대주인 경우 4억원까지, 세대주가 아닌 경우 2억원까지 자금출처조사 없이 집을 취득할 수 있다. 물론 증여받았다는 사실이 명확하게 확인되는 경우에는 증여세를 내야 한다.